conformité du parc à la réglémentation

dossiers - Immobilier logistique en France

Vendredi, 03 Septembre 2010 10:39

Écrit par la rédaction

Le parc d’entrepôts obsolètes^{^[1]} supérieurs à 5 000 m² en France est estimé 9 % des établissements (soit 3 M de m²) : en effet, les surfaces ne peuvent être évaluées que grâce à une surface moyenne calculée de 12 757 m² pour les entrepôts supérieurs à 5 000 m². L’on trouve alors mécaniquement 9 % du total des surfaces supérieures à 5 000 (32,81 m²). Cette proportion est déduite de la comparaison entre le nombre de bâtiments soumis à autorisation donné par la base SITADEL (2 544 entrepôts supérieurs à 5 000 m² entre 1980 et 2007) avec le nombre d’établissements recensés par la DRIRE sur la même période (2 305)[2].

Depuis la mise en application de la loi de 1976 sur les installations classées, nous avons pu observer deux changements significatifs dans la réglementation :

1 la Circulaire du 4 février 1987 : il s’agit de la première circulaire « entrepôt ». Elle porte sur la rubrique 183 ter devenue 1510. Elle fixe les prescriptions applicables aux entrepôts soumis à déclaration.

2 l’Arrêté du 5 août 2002 : cet arrêté ministériel est relatif à la prévention des sinistres dans les entrepôts couverts soumis à autorisation sous la rubrique 1510.

Avant la mise en œuvre de la première circulaire sur les entrepôts, la création d’entrepôts supérieurs à 5000 m² a rarement dépassé les 900 000 m² alors qu’après 1988, le nombre de mises en chantier s’est envolé avec une moyenne supérieure à 1,35 millions de m² par an.

Tous les bâtiments construits après 2002 sont aux normes et en l’absence de modifications importantes de la réglementation, ces entrepôts vont rester opérationnels pour 10 à 20 ans sans difficultés. Ils seront en effet soumis essentiellement à l’usure mécanique, l'essentiel des transformations liées à l'usage des équipements ayant déjà produit leurs effets.

Par ailleurs, les assureurs jouent également un rôle non négligeable dans l’opérabilité des établissements logistiques. Leur contrat dépend en effet de l’application de référentiels de plus en plus exigeants. De plus, les assureurs sont libres d’aller au-delà des prescriptions imposées par la réglementation ICPE : leurs décisions dépendent de la valeur du bien et de leur propre appréciation des risques. Néanmoins, le propriétaire d’un bâtiment jugé non conforme a toujours la possibilité de changer d’assureur, dans la mesure où il est prêt à payer plus cher. Dans le cas contraire, c’est la rationalité financière du propriétaire qui décide du sort de ce bâtiment. Il faut souligner que les grandes entreprises ayant signé des accords cadres avec des assureurs ont moins de marges de manœuvre que les plus petites structures. Même si leur importance est moindre que celle des DRIRE, les assureurs sont des acteurs dont le rôle est souvent sous-estimé.

[1] L’obsolescence est par nature difficile à définir. Nous considérons qu’un bâtiment ancien n’ayant pas d’autorisation est obsolète. S’il fait l’objet d’une réhabilitation et qu’il obtient de nouveau les autorisations d’exploitation nécessaires, il sort de cette catégorie.

[2] Nous conservons uniquement les bâtiments dont le volume est supérieur à 50 000 m³et dont la capacité excède 500t (selon la rubrique 1510)

Source: Observatoire de la logistique, R2i VALUE

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